2013注冊會計師考試《稅法》基礎(chǔ)講義：第9章(1)

　　二、稅率、計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算

　　1.從價計征：年應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2%

　　注意：從價計稅方式下稅率具有年的含義在里面,在計算中注意和時間的配比!

　　(1)房產(chǎn)原值：納稅人按會計制度規(guī)定，在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋原價(包括應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，但未在該賬戶中記載的房產(chǎn));原價根據(jù)有關(guān)會計制度規(guī)定核算，未按規(guī)定核算并記載的，按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

　　(2)應(yīng)包括與房屋不能分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計算價值的配套設(shè)施。如暖氣、照明、通風(fēng)等設(shè)備;電力、電訊、給排水、電梯等。無論會計核算中是否單獨(dú)記賬與核算，均應(yīng)并入原值計稅。

　　(3)納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)地增加房屋原值，易損件、經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入原值中。

　　對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值;對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

　　(4)對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

　　【典型例題】某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬元，2011年7月1日用于投資聯(lián)營(收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險)，投資期為5年。已知該企業(yè)當(dāng)年取得固定收入50萬元，當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定的扣除比例為20%。該企業(yè)2011年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅(　)

　　A.6.0萬元

　　B.9.6萬元

　　C.10.8萬元

　　D.15.6萬元

　　『正確答案』C

　　『答案解析』應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=1000×(1-20%)×1.2%/2+50×12%=10.8(萬元)

　　2.從租計征(12%)：應(yīng)納稅額=租金收入×12%

　　注意：個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，暫按4%稅率征稅。

　　【典型例題】某企業(yè)2011年1月1日的房產(chǎn)原值為3000萬元，4月1日將其中原值為1000萬元的臨街房出租給某連鎖商店，月租金5萬元。當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除20%后的余值計稅。該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅(　)。

　　A.4.8萬元

　　B.24萬元

　　C.27萬元

　　D.28.8萬元

　　『正確答案』C

　　『答案解析』(3000-1000)×(1-20%)×1.2%+1000×(1-20%)×1.2%/12×3+5×9×12%=27(萬元)

　　【兩種方法的適用范圍】

　　(1)投資聯(lián)營的房產(chǎn)參與利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的以房產(chǎn)余值計稅;收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的按租金收入計稅。

　　(2)融資租賃的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　(3)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房地產(chǎn)(實(shí)際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅)自營的按余值計稅，出租的按租金收入計稅。無原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定。

　　(4)對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

　　【典型例題1-2011年考題】下列各項中，應(yīng)作為融資租賃房屋房產(chǎn)稅計稅依據(jù)是(　)

　　A.房產(chǎn)售價

　　B.房產(chǎn)余值

　　C.房產(chǎn)原值

　　D.房產(chǎn)租金

　　『正確答案』B

　　『答案解析』融資租賃的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　【典型例題2-2011年考題】某公司辦公大樓原值30000萬元，2010年2月28日將其中部分閑置房間出租，租期2年。出租部分房產(chǎn)原值5000萬元，租金每年1000萬元。當(dāng)?shù)匾?guī)定房產(chǎn)稅原值減除比例為20%，2010年該公司應(yīng)繳納房產(chǎn)稅(　)。

　　A.288萬元

　　B.340萬元

　　C.348萬元

　　D.360萬元

　　『正確答案』C

　　『答案解析』2010年1-2月從價計征的房產(chǎn)稅：30000×(1-20%)×1.2%×2÷12=48(萬元)

　　2010年3-12月從價計征的房產(chǎn)稅：25000×(1-20%)×1.2%×10÷12=200(萬元)

　　2010年3-12月從租計征的房產(chǎn)稅：1000×12%×10÷12=100(萬元)

　　合計應(yīng)納房產(chǎn)稅=48+200+100=348(萬元)

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