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第二節(jié) 物權(quán)變動(dòng)
不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)
(一)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情形
1.登記生效
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。(2011年案例分析題)
【解釋1】房屋買賣、建設(shè)用地使用權(quán)的取得和不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須登記，登記生效。
【解釋2】當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力。
2.登記對(duì)抗
(1)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
(2)地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
3.非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)
(1)基于事實(shí)行為
因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。
(2)基于法律規(guī)定
因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。(2012年案例分析題)
(3)基于公法行為
因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定生效時(shí)發(fā)生效力。
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具體情形 | |
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登記生效 |
（1）房屋買賣 （2）建設(shè)用地使用權(quán)的取得 （3）不動(dòng)產(chǎn)的抵押 |
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物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件，但事后處分時(shí)仍要登記 |
（1）因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力 （2）因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力 （3）因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書、人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時(shí)發(fā)生效力 |
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登記對(duì)抗 |
（1）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) （2）地役權(quán) |
(二)不動(dòng)產(chǎn)登記制度
1.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。(2008年案例分析題)
2.更正登記
權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人“書面同意”更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。
3.異議登記
如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人“不同意”更正，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。
(1)登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起“15日”內(nèi)不起訴，異議登記失效。
(2)異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。
4.預(yù)告登記
當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。
(1)預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
(2)預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
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