二、各類所有權(quán)
(一)國(guó)家所有權(quán)
國(guó)家所有權(quán)是國(guó)家對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)，屬于國(guó)家所有即全民所有。
1.國(guó)有財(cái)產(chǎn)的行使，除法律另有規(guī)定的以外，均由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)。在具體實(shí)施上，則由占有國(guó)有財(cái)產(chǎn)的各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位行使。未授權(quán)給公民、法人經(jīng)營(yíng)、管理的國(guó)家財(cái)產(chǎn)受到侵害的，不受訴訟時(shí)效的限制。
2.國(guó)家所有權(quán)的客體包括：(1)城市土地、礦藏、水流、海域;(2)無線電頻譜資源;(3)國(guó)防資產(chǎn);(4)法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的野生動(dòng)植物資源;(5)森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外;(6)法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地及鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，屬于國(guó)家所有;(7)法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的文物，屬于國(guó)家所有。
【例題·單選題】下列財(cái)產(chǎn)中，只能屬于國(guó)家所有權(quán)客體范圍的是( )。
A.土地
B.房屋
C.森林
D.礦藏
『正確答案』D
『答案解析』本題考核點(diǎn)是國(guó)家所有權(quán)。土地和森林可以是集體所有，房屋可以是個(gè)人所有。礦藏一定是國(guó)家所有。
(二)勞動(dòng)群眾集體所有權(quán)
勞動(dòng)群眾集體所有權(quán)是指勞動(dòng)群眾集體組織占有、使用、收益和處分其財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。
1.勞動(dòng)群眾集體組織所有權(quán)的客體可以是除法律規(guī)定只能屬于國(guó)家所有權(quán)客體以外的其他任何財(cái)產(chǎn)。地下的礦產(chǎn)資源屬于國(guó)家所有。
2.勞動(dòng)群眾集體組織所有權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能可以由集體組織自己行使，也可以將其所有權(quán)的權(quán)能轉(zhuǎn)移給個(gè)人行使�！段餀�(quán)法》將集體所有區(qū)分為農(nóng)民集體所有和城鎮(zhèn)集體所有。
(三)私人所有權(quán)
私人所有權(quán)是私人依法享有的占有、使用、收益和處分其生產(chǎn)資料和生活資料的權(quán)利。私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。
三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
(一)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)概述
1.建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共同關(guān)系產(chǎn)生的成員權(quán)三種權(quán)利構(gòu)成。專有所有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)三種權(quán)利共同作為一個(gè)整體出現(xiàn)，不得分離。權(quán)利人不得保留專有部分所有權(quán)而抵押其共有部分，也不得保留成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)與共有權(quán)。
2.建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓其權(quán)利時(shí)，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
3.《物權(quán)法》所稱的業(yè)主是指依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法有關(guān)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人。
(1)基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，也可以認(rèn)定為業(yè)主。
(2)專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
(3)業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。
(二)建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體
區(qū)分所有權(quán)的客體包括專有部分和共有部分。
專有部分要求具有以下要件：(1)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;(2)具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;(3)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)認(rèn)定為專有部分的組成部分。
共有部分包括共有部分及附屬物、共用設(shè)施等。
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專有部分的所有權(quán) |
業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，有權(quán)對(duì)專有部分占有、使用、收益和處分。 |
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共有部分的共有權(quán) |
業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分（如建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分）享有共有的權(quán)利。 |
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業(yè)主的共有，分為：部分共有與全體共有。 | |
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業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又承擔(dān)義務(wù)，此項(xiàng)義務(wù)不得放棄。 | |
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成員權(quán) |
業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。 |
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①一般事項(xiàng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可。 | |
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“業(yè)主人數(shù)”按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算；但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未實(shí)際交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。“專有部分面積”根據(jù)不同情況處理：一是按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。“建筑物總面積”則按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。 |
【考題·多選題】根據(jù)物權(quán)法關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定，下列選項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意才能通過的事項(xiàng)有( )。(2008年試題)
A.選舉業(yè)主委員會(huì)
B.制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
C.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施
D.籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金
『正確答案』CD
『答案解析』本題考核點(diǎn)是業(yè)主共有部分建筑物的共同管理權(quán)。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主對(duì)于籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為則應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。
【考題·多選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的表述中，錯(cuò)誤的有( )。(2010年試題)
A.業(yè)主對(duì)于專有部分的占有、使用、收益和處分，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益
B.業(yè)主對(duì)于共有部分的使用，應(yīng)征得其他業(yè)主的同意
C.業(yè)主對(duì)于共有部分的使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主專有部分建筑面積的比例來決定
D.業(yè)主大會(huì)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)征求房地產(chǎn)開發(fā)商的意見
『正確答案』BCD
『答案解析』本題考核點(diǎn)是建筑物區(qū)分所有權(quán)。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，因此選項(xiàng)A正確(不選);業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，使用共有部分時(shí)不需要征得其他業(yè)主同意，因此選項(xiàng)B、C錯(cuò)誤;選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人需要由業(yè)主共同決定，但不需要征求房地產(chǎn)開發(fā)商的意見，因此選項(xiàng)D錯(cuò)誤。
【例題·多選題】甲、乙、丙、丁分別購(gòu)買了某住宅樓(共四層)的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。下列說法正確的有( )。
A.甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收入
B.一層住戶甲對(duì)三、四層間樓板不享有權(quán)利
C.若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
D.如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，無須得到甲、乙、丙同意
『正確答案』AB
『答案解析』本題考核點(diǎn)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體。該住宅樓的外墻、樓頂屬于住戶共有，所以選項(xiàng)A正確，選項(xiàng)D錯(cuò)誤。三、四層間樓板不屬于一層住戶所有，一層住戶對(duì)其不享有權(quán)利，故B項(xiàng)正確。住戶出賣其專有部分的，不需其他住戶同意，其他住戶也沒有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，故C項(xiàng)錯(cuò)誤。
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