2011注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《經(jīng)濟(jì)法》基礎(chǔ)講義(57)

　　(一)租賃合同的一般規(guī)定

　　1.租賃合同的期限

　　租賃合同的期限超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過(guò)20年。

　　2.不定期租賃

　　(1)租賃期限6個(gè)月以上的，合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　(2)當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。

　　(3)租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

　　提示：對(duì)于不定期租賃，“雙方當(dāng)事人”均可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

　　3.維修義務(wù)

　　在租賃合同中，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù);

　　4.承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

　　【例題·多選題】甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋租給丙住。丙是個(gè)飛鏢愛(ài)好者，因練飛鏢將房屋的墻面損壞。下列哪些選項(xiàng)是正確的(　)

　　A.甲有權(quán)要求解除與乙的租賃合同

　　B.甲有權(quán)要求乙賠償墻面損壞造成的損失

　　C.甲有權(quán)要求丙搬出房屋

　　D.甲有權(quán)要求丙支付租金

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』(1)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。本題中，乙未經(jīng)出租人甲同意擅自將房屋轉(zhuǎn)租，出租人甲有權(quán)要求解除與承租人乙之間的租賃合同，因此A項(xiàng)正確;(2)承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。據(jù)此可知，即便是在承租人同意轉(zhuǎn)租的情況下，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人承擔(dān)賠償責(zé)任。本題中，出租人乙沒(méi)有經(jīng)過(guò)出租人甲的同意轉(zhuǎn)租給丙，就丙對(duì)墻面的損害，甲有權(quán)要求乙承擔(dān)損害賠償責(zé)任，因此B項(xiàng)正確;(3)甲沒(méi)有同意乙轉(zhuǎn)租給丙，且甲、丙之間也沒(méi)有任何租賃協(xié)議，甲是房屋的所有人，甲有權(quán)要求丙搬出房屋，因此C項(xiàng)正確;(4)本題中，甲丙之間沒(méi)有租賃協(xié)議，甲無(wú)權(quán)要求丙支付租金，因此D項(xiàng)錯(cuò)誤。

　　5.租金的支付期限

　　對(duì)租金的支付期限未確定的，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，可以根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。仍不能確定的，適用以下規(guī)則：

　　(1)租賃期限不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付;

　　(2)租賃期限1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付。

　　6.買賣不破租賃(重點(diǎn))

　　(1)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。

　　提示：所有的所有權(quán)讓與均不破租賃，并非局限于買賣。

　　(2)出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

　　解釋：只有在房屋租賃中才有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，對(duì)于其他標(biāo)的的租賃，并不適用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　　提示：具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：

　　房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

　　【例題·單選題】甲公司將所屬設(shè)備租賃給乙公司使用。租賃期間，甲公司將用于出租的設(shè)備賣給丙公司。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述正確的是(　)。

　　A.甲公司在租賃期間不能出賣出租設(shè)備

　　B.買賣合同有效，原租賃合同繼續(xù)有效

　　C.買賣合同有效，原租賃合同自買賣合同生效之日起終止

　　D.買賣合同有效，原租賃合同須經(jīng)丙公司同意后方繼續(xù)有效

　　『正確答案』B

　　7.租賃合同的解除與延期

　　因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

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