2011注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《經(jīng)濟(jì)法》基礎(chǔ)講義(57)

　　5.買賣合同的特別解除規(guī)則

　　標(biāo)的物為數(shù)物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除，但該物與他物分離使標(biāo)的物的價(jià)值明顯受損害的，當(dāng)事人可以就數(shù)物解除合同。

　　6.分期付款合同

　　分期付款的買受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的1/5的，出賣人可以要求買受人一并支付到期與未到期的全部?jī)r(jià)款或者解除合同，出賣人解除合同的，雙方應(yīng)互相返還財(cái)產(chǎn)，出賣人可以向買受人要求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)。

　　【例題·多選題】趙某購(gòu)買某汽車銷售公司的轎車一輛，總價(jià)款20萬(wàn)元，約定分10次付清，每次兩萬(wàn)元，每月的第一天支付。趙某按期支付六次共計(jì)12萬(wàn)元后，因該款汽車大幅降價(jià)，趙某遂停止付款。下列哪些表述是正確的(　)

　　A.汽車銷售公司有權(quán)要求趙某一次性付清余下的八萬(wàn)元價(jià)款

　　B.汽車銷售公司有權(quán)通知趙某解除合同

　　C.汽車銷售公司有權(quán)收回汽車，并且收取趙某汽車使用費(fèi)

　　D.汽車銷售公司有權(quán)收回汽車，但不退還趙某已經(jīng)支付的12萬(wàn)元價(jià)款

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』(1)分期付款的買受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部?jī)r(jià)款或者解除合同。本案中，趙某與汽車銷售公司之間簽訂的是分期付款的買賣合同，趙某在支付12萬(wàn)合同價(jià)款后拒絕支付，未支付貨款8萬(wàn)，達(dá)到了全部?jī)r(jià)款的五分之二，超過了法定的五分之一的界限。出賣人即汽車銷售公司有權(quán)要求趙某一次性支付剩余8萬(wàn)元的價(jià)款或解除合同，因此AB項(xiàng)正確;(2)出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)。據(jù)此可知，如果汽車銷售公司選擇解除合同的話，汽車銷售公司有權(quán)收回汽車，返還趙某已經(jīng)支付的12萬(wàn)元價(jià)款，同時(shí)要求曾某支付汽車使用費(fèi)，因此C項(xiàng)正確，D項(xiàng)錯(cuò)誤。

　　7.試用買賣

　　(1)試用期間屆滿，買受人對(duì)是否購(gòu)買標(biāo)的物未作表示的，視為購(gòu)買;

　　(2)買受人已無(wú)保留地支付部分或者全部?jī)r(jià)款的，視為購(gòu)買;

　　(3)買受人對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行試用以外的行為(如出租、出售)，視為同意購(gòu)買。

　　8.招標(biāo)投標(biāo)

　　(1)招標(biāo)公告屬于要約邀請(qǐng);投標(biāo)人投標(biāo)屬于要約;招標(biāo)人定標(biāo)屬于承諾。

　　(2)中標(biāo)人在接到中標(biāo)通知后，在指定的期間、地點(diǎn)與招標(biāo)人簽訂書面合同，買賣合同正式成立。

　　9.商品房買賣合同(2010新增)

　　(1)出賣人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的，合同無(wú)效，但是在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效。

　　(2)被拆遷人的優(yōu)先權(quán)。拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

　　(3)司法解釋規(guī)定了商品房買賣合同中解除權(quán)行使(這些情形均屬于出賣人構(gòu)成根本違約的情形，實(shí)際上《合同法》第94條規(guī)定的具體化)的情形：

　　①因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的;

　　②因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用;

　�、鄯课萏變�(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積誤差比絕對(duì)值超過3%的;

　�、艹鲑u人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行;

　�、菁s定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。

　　(4)在下列情形下，由于出賣人行為構(gòu)成了欺詐，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的懲罰性賠償金：

　�、偕唐贩抠I賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

　�、谏唐贩抠I賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

　�、酃室怆[瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

　�、芄室怆[瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

　　⑤故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

　　(5)商品房買賣合同與貸款合同的效力關(guān)系。第一，貸款合同未能訂立，導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的，則當(dāng)事人可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可以歸責(zé)于一方當(dāng)事人的情況下，由該當(dāng)事人賠償損失。第二，商品房買賣合同無(wú)效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應(yīng)相應(yīng)解除，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還給擔(dān)保權(quán)人和買受人。

　　【例題·多選題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司在銷售中被查出大量欺詐消費(fèi)者的事實(shí)。下列哪些情形中，買受人可以請(qǐng)求該公司返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求該公司承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任(　)。

　　A.該公司故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)

　　B.該公司故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)

　　C.該公司故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí)

　　D.該公司故意隱瞞所售房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的事實(shí)

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí);正確答案是ABC。

　　2011注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試時(shí)間：9月17日至18日

　　2011注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試大綱匯總(專業(yè)階段+綜合階段)

　　2011注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《經(jīng)濟(jì)法》章節(jié)精編習(xí)題匯總

　　考前必看：2011注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試強(qiáng)化階段復(fù)習(xí)指導(dǎo)