2011年注冊會計師考試《經(jīng)濟(jì)法》預(yù)習(xí)講義(69)

　　【例題4·多選題】甲繼承了一套房屋，甲在辦理產(chǎn)權(quán)登記前將房屋出賣并交付給乙，甲辦理產(chǎn)權(quán)登記后又將該房屋出賣給丙并辦理了所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。關(guān)于甲、乙、丙三方的關(guān)系，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列表述中，正確的有( )。

　　A、甲與乙之間的房屋買賣合同因未辦理登記而無效

　　B、乙對房屋的占有是合法占有

　　C、乙可以請求人民法院宣告甲與丙之間的房屋買賣合同無效

　　D、丙已取得該房屋的所有權(quán)

　　【答案】BD

　　【解析】(1)選項AB：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。在本題中，甲與乙之間的房屋買賣合同有效，乙根據(jù)房屋買賣合同而合法占有該房屋，但乙因未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記而不能取得該房屋的所有權(quán);(2)選項CD：甲與丙之間的房屋買賣合同有效，丙因進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記而取得了該房屋的所有權(quán)。

　　【例題5·多選題】甲與乙簽訂房屋買賣合同，將一幢房屋賣與乙。雙方約定，一方違約應(yīng)支付購房款35%的違約金。但在交房前甲又與丙簽訂合同，將該房賣與丙，并與丙辦理了過戶登記手續(xù)。下列選項中，正確的有( )。

　　A、乙可以自己與甲簽訂的合同在先，主張甲與丙簽訂的合同無效

　　B、乙有權(quán)要求甲收回房屋，實際履行合同

　　C、乙不能要求甲實際交付該房屋，但可要求甲承擔(dān)違約責(zé)任

　　D、乙要求甲支付違約金時，如果約定的違約金過分高于給乙造成的損失，甲可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少

　　【答案】CD

　　【解析】(1)選項A：甲乙之間、甲丙之間的房屋買賣合同，均屬于債權(quán)合同，根據(jù)債的平等性原理，其效力并無時間先后之分;(2)選項BC：丙依法取得了房屋的所有權(quán)，乙無權(quán)要求甲收回房屋，但由于甲的違約行為，乙可以要求甲承擔(dān)違約責(zé)任;(3)選項D：關(guān)于商品房買賣合同的司法解釋，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。

表8－3 不動產(chǎn)的物權(quán)變動