(五)《投資性房地產(chǎn)》選材及典型案例解析

　　1.常見客觀題選材

　　(1)投資性房地產(chǎn)的界定，以多項(xiàng)選擇題方式測試。

　　(2)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理原則，以多項(xiàng)選擇題方式測試。

　　(3)投資性房地產(chǎn)成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理原則及關(guān)鍵核算指標(biāo)的計(jì)算。以單項(xiàng)選擇題方式測試。

　　(4)公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí)的會(huì)計(jì)處理原則，以及自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)時(shí)的會(huì)計(jì)處理原則，以多項(xiàng)選擇題中的正誤判定方式或單項(xiàng)選擇題中的計(jì)算題方式來測試。

　　(5)投資性房地產(chǎn)在處置時(shí)的損益額的計(jì)算，以單項(xiàng)選擇題方式測試。

　　2.典型案例解析

　　典型案例1【單項(xiàng)選擇題】乙公司于2007年8月自行建造的辦公大樓達(dá)到了預(yù)定可使用狀態(tài)并投入使用，建設(shè)期間耗費(fèi)工程物資1638萬元，并領(lǐng)用了本企業(yè)生產(chǎn)的庫存商品一批，成本160萬元，計(jì)稅價(jià)格200萬元，增值稅率為17%，另支付在建工程人員薪酬362萬元。該辦公樓預(yù)計(jì)使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為94萬元，采用直線法計(jì)提折舊。2009年1月1日乙公司將該辦公大樓租賃給丙公司，租賃期為10年，年租金為240萬元，租金于每年年末結(jié)清，乙公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。與該辦公大樓同類的房地產(chǎn)在2009年年初的公允價(jià)值為2200萬元，2009年年末的公允價(jià)值分別為2400萬元。2010年1月，乙公司以2500萬元的價(jià)格將該項(xiàng)辦公大樓轉(zhuǎn)讓給丙公司，則乙公司2010年因此辦公樓產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)利潤為(　　)萬元。

　　A.300

　　B.200

　　C.446

　　D.346

　　【答案】C

　　【解析】

　　①辦公大樓的入賬成本=1638+160+200×17%+362=2194(萬元);

　�、�2007年辦公樓提取的折舊額度=(2194-94)÷20×4/12=35(萬元);

　　③2008年辦公樓提取的折舊=(2194-94)÷20=105(萬元);

　�、�2009年因出租轉(zhuǎn)為以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)產(chǎn)生的暫時(shí)增值額=2200-(2194-35-105)=146(萬元);

　　⑤2009年末因公允價(jià)值調(diào)整產(chǎn)生的暫時(shí)增值額=2400-2200=200(萬元);

　�、�2010年出售辦公樓時(shí)產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)收入=2500(萬元);

　�、�2010年出售辦公樓時(shí)產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)成本=2400(萬元);

　�、�2010年出售辦公樓時(shí)由暫時(shí)增值額轉(zhuǎn)為的其他業(yè)務(wù)收入額=146+200=346(萬元);

　　⑨2010年出售辦公樓產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)利潤=2500-2400+346=446(萬元)。

　　典型案例2【單項(xiàng)選擇題】甲于2007年7月1日開始對一生產(chǎn)用廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，改擴(kuò)建前該廠房的原價(jià)為2000萬元，已計(jì)提折舊200萬元，已計(jì)提減值準(zhǔn)備100萬元。在改擴(kuò)建過程中領(lǐng)用工程物資400萬元，領(lǐng)用生產(chǎn)用原材料200萬元，原材料的進(jìn)項(xiàng)稅額為34萬元。發(fā)生改擴(kuò)建人員薪酬50萬元，用銀行存款支付其他費(fèi)用66萬元。該廠房于2007年12月20日達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。該企業(yè)對改擴(kuò)建后的廠房采用雙倍余額法計(jì)提折舊，預(yù)計(jì)尚可使用年限為8年，預(yù)計(jì)凈殘值為50萬元。2009年12月10日，由于所生產(chǎn)的產(chǎn)品停產(chǎn)，甲決定將上述廠房以經(jīng)營租賃方式對外出租，租賃期為2年，每年末收取租金，每年租金為180萬元，起租日為2009年12月31日，到期日為2011年12月31日，對租出的投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，租出后，該廠房仍按原折舊方法，折舊年限和預(yù)計(jì)凈殘值計(jì)提折舊，則2010年因出租此廠房產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)利潤為(　　)萬元。

　　A.-254.135

　　B.-164.53

　　C.-150.23

　　D.-135.4

　　【答案】B

　　【解析】

　�、�2007年末該廠房的原價(jià)=2000-200-100+400+200+34+50+66=2450(萬元);

　�、�2008年廠房的折舊=2450×25%=612.5(萬元);

　　③2009年廠房的折舊=(2450-612.5)×25%=459.375(萬元);

　�、�2010年廠房的折舊=(2450-612.5-459.375)×25%≈344.53(萬元);

　�、�2010年的租金收入為180萬元;

　�、�2010年因出租廠房產(chǎn)生的其他業(yè)務(wù)利潤=180-344.53=-164.53(萬元)。

　　典型案例3【多項(xiàng)選擇題】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)的論斷中錯(cuò)誤的是(　　)。

　　A.自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值模式的投資性房地產(chǎn)時(shí)如果產(chǎn)生了增值則列入當(dāng)期“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。

　　B. 由公允價(jià)值模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為自用房產(chǎn)時(shí)，不論增、貶值均列入當(dāng)期的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。

　　C. 以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)在計(jì)提減值準(zhǔn)備后不得在其價(jià)值恢復(fù)時(shí)轉(zhuǎn)回。

　　D. 同一企業(yè)可以同時(shí)采用兩種計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

　　E. 成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)估計(jì)變更，采用未來適用法進(jìn)行處理。

　　【答案】ADE

　　【解析】

　　備選答案A：自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值模式的投資性房地產(chǎn)時(shí)如果產(chǎn)生了增值則列入當(dāng)期“資本公積”。

　　備選答案D：同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

　　備選答案E：成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，將轉(zhuǎn)換時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益(未分配利潤)。