| 第 1 頁(yè)：?jiǎn)芜x題 |
| 第 4 頁(yè)：簡(jiǎn)答題、論述題、案例分析題 |
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二、簡(jiǎn)答題
1. [解析]按份共有又稱分別共有，是共有人按各自的份額對(duì)同一財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)。共同共有是基于共同關(guān)系發(fā)生的、各共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有平等的所有權(quán)。
兩者的區(qū)別：(1)財(cái)產(chǎn)份額方面。按份共有的共有人從共有關(guān)系一開始就有確定的共有份額，而共同共有的共有人只有在共有關(guān)系消滅后才協(xié)商確定各自的財(cái)產(chǎn)份額。(2)對(duì)外債務(wù)方面。按份共有的共有人對(duì)償還債務(wù)超過(guò)自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的，有權(quán)向其他共有人追償;共同共有中，共有人之一對(duì)外要求共有債權(quán)之履行所獲得的財(cái)產(chǎn)，作為共有財(cái)產(chǎn);共有人之一清償共同債務(wù)后也不存在向其他共有人追償?shù)膯?wèn)題。
2. [解析]宅基地使用權(quán)，指的是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員依法享有的在農(nóng)村集體所有的土地上建造個(gè)人住宅的權(quán)利。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。
宅基地使用權(quán)的內(nèi)容：(1)占有和使用宅基地。宅基地使用權(quán)人有權(quán)占有宅基地，并在宅基地上建造個(gè)人住宅以及與居住生活相關(guān)的附屬設(shè)施。(2)收益和處分。宅基地使用權(quán)人有權(quán)獲得因使用宅基地而產(chǎn)生的收益，如在宅基地空閑處種植果樹等經(jīng)濟(jì)作物而產(chǎn)生的收益。(3)宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)沒有宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。(4)宅基地使用權(quán)人出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，土地管理部門將不再批準(zhǔn)。并且，宅基地使用權(quán)的受讓人只限于本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。
3. [解析]公示公信原則是公示原則和公信原則的合稱，目的是保護(hù)交易安全，特別是保護(hù)當(dāng)事人對(duì)公示的信賴?yán)妗?/P>
所謂公示原則，是指物權(quán)在變動(dòng)時(shí)，必須將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)通過(guò)一定的公示方法向社會(huì)公開，從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況，以避免第三人遭受損害并保護(hù)交易安全。
所謂公信原則，是指一旦當(dāng)事人變更物權(quán)時(shí)，依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了公示，則即使依公示的方法表現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)不存在或者存在瑕疵，對(duì)于信賴該物權(quán)的存在并以此而進(jìn)行交易的人，法律也依然承認(rèn)其行為具有與真實(shí)的物權(quán)存在相同的法律效果。
4. [解析]抵押物即抵押合同的標(biāo)的物，是債務(wù)人或第三人提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)。既然抵押物是債務(wù)人保證其完全履行債務(wù)所提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，那么該財(cái)產(chǎn)應(yīng)該具有交換價(jià)值和可讓與性，并且債務(wù)人將其抵押以后交付之前在其繼續(xù)使用期間不會(huì)毀壞其價(jià)值，毀壞其形態(tài)。
對(duì)于何種財(cái)產(chǎn)能夠成為抵押物，我國(guó)《擔(dān)保法》第34條有明確規(guī)定：(1)抵押人所有的房屋及其他地上定著物;(2)抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn);(3)抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;(4)抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn);(5)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山，荒溝，荒丘，荒灘等荒地的土地使用權(quán);(6)依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
上述六種情形屬于可以抵押的財(cái)產(chǎn)，同時(shí)《擔(dān)保法》亦規(guī)定了禁止抵押的財(cái)產(chǎn)。《擔(dān)保法》第37條規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：(1)土地所有權(quán);(2)耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第34 條第5項(xiàng)、第36條第3款規(guī)定的除外;(3)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位，社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施，醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;(4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);(6)依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
5. [解析]根據(jù)承載建設(shè)用地使用權(quán)的土地法律屬性，可將建設(shè)用地使用權(quán)的取得分為兩大類：在國(guó)家所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)和在集體所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)。
在國(guó)家所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，它的產(chǎn)生方式包括：(1)劃撥方式。土地劃撥，是土地使用人只需按照一定程序提出申請(qǐng)，經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)即可取得土地使用權(quán)，而不必向土地所有人支付租金及其他費(fèi)用。(2)出讓方式。建設(shè)用地使用權(quán)出讓是國(guó)家以土地所有人身份將建設(shè)用地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的行為。建設(shè)用地使用權(quán)出讓有三種形式：協(xié)議、招標(biāo)和拍賣。(3)流轉(zhuǎn)方式。建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指土地使用人將建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，如轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與等。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。
在集體所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。(1)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益用地使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)建設(shè)用地。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)，或
者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。如果其中涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。
