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　　個人商用房貸款要素

　　(一)貸款對象

　　貸款支持的商用房須滿足以下條件：

　　1.商用房所占用土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地類型為住宅、商業(yè)、商住兩用或綜合用地;

　　按照通常的理解，獲得土地使用權(quán)的方式有兩種：劃撥和出讓。

　　(1)土地使用權(quán)的劃撥

　　土地使用權(quán)的劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補償、安置等費用后將土地交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。它是無償取得土地使用權(quán)的一種途徑，正因為它的無償性，所以法律法規(guī)對其作了嚴(yán)格的條件限制。

　　由于劃撥這一方式是計劃經(jīng)濟體制的產(chǎn)物，不符合市場經(jīng)濟的要求，也不利于房地產(chǎn)市場的形成，因此不少專家和學(xué)者建議在立法上取消這一方式，但是，結(jié)合我國的具體國情，完全取消劃撥方式不太現(xiàn)實，最后房地產(chǎn)管理立法也最終保留了行政劃撥，針對劃撥的缺點，對劃撥的范圍作了特別嚴(yán)格的限制。

　　(2)土地使用權(quán)的出讓

　　土地使用權(quán)的出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

　　我國是實行土地公有制的社會主義國家。這就決定了土地使用權(quán)只能在一定期限內(nèi)出讓給土地使用者，如果允許無期限出讓土地使用權(quán)，則與土地私有制無異，會動搖社會主義存在的基礎(chǔ)。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限是按照用途確定的;居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。

　　中華人民共和國國土資源部關(guān)于《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第四條規(guī)定“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)拍賣或者掛牌方式出讓�！�

　　2.商用房為一手房的，該房產(chǎn)應(yīng)為已竣工的房屋，并取得合法銷售資格;

　　3.商用房為二手房的，應(yīng)取得房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證。

　　(二)貸款利率

　　個人商用房貸款利率不得低于人民銀行規(guī)定的同期同檔次利率的1.1倍。

　　(三)貸款期限

　　個人商用房貸款期限最短為1年(含)，最長不超過10年。

　　(四)還款方式

　　個人商用房貸款可采用按月等額本息還款法、按月等額本金還款法、按周(雙周、三周)還本付息還款法等還款法。

　　(五)擔(dān)保方式

　　申請商用房貸款，借款人需提供一定的擔(dān)保措施，包括抵押、質(zhì)押和保證等，還可以采取履約保證保險的方式。

　　(六)貸款額度

　　貸款額度不得超過所購商用房價值的50%，所購商用房為商住兩用房的，貸款額度不得超過所購商用房價值的55%。

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