2009年經(jīng)濟(jì)師考試中級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)試題及答案解析

　　71.建設(shè)工程招標(biāo)文件包括( )等。

　　A.投標(biāo)人須知

　　B.合同專(zhuān)用條款

　　C.工程量清單

　　D.標(biāo)底

　　E.投標(biāo)書(shū)格式

　　參考答案：ABCE

　　【答案解析】招標(biāo)文件一般包括：招標(biāo)公告、投標(biāo)人須知、投標(biāo)書(shū)格式、合同的通用條款、合同的專(zhuān)用條款、技術(shù)規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件(如投標(biāo)保函及履約保函格式等)。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查招標(biāo)文件的內(nèi)容。參見(jiàn)教材P199。

　　72.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在選擇銷(xiāo)售渠道時(shí)，應(yīng)考慮銷(xiāo)售渠道的( )。

　　A.先進(jìn)性

　　B.可控性

　　C.社會(huì)性

　　D.適應(yīng)性

　　E.經(jīng)濟(jì)性

　　參考答案：BDE

　　【答案解析】房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道的選擇原則有：經(jīng)濟(jì)性、可控性、適應(yīng)性。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道的選擇原則。參見(jiàn)教材P217-218。

　　73.編制房地產(chǎn)廣告預(yù)算的基本方法有( )等。

　　A.目標(biāo)任務(wù)法

　　B.消費(fèi)者需求法

　　C.銷(xiāo)售百分比法

　　D.銷(xiāo)售人員規(guī)模法

　　E.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法

　　參考答案：ACE

　　【答案解析】房地產(chǎn)廣告預(yù)算編制的方法有：目標(biāo)任務(wù)法、銷(xiāo)售百分比法、量入為出法、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)廣告預(yù)算的編制方法。參見(jiàn)教材P228。

　　74.采用收益法評(píng)估出的某宗房地產(chǎn)價(jià)值偏高，其原因可能有( )。

　　A.選取的報(bào)酬率偏低

　　B.預(yù)測(cè)的未來(lái)凈收益偏大

　　C.估計(jì)的使用期限偏短

　　D.估計(jì)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大

　　E.估計(jì)的空置率偏高

　　參考答案：AB

　　【答案解析】可以利用收益期限有限年的公式來(lái)幫助理解本題。V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n]，預(yù)測(cè)未來(lái)的凈收益偏大即A大，則V大;選取的報(bào)酬率低，即Y小，則V大。估計(jì)的使用期限偏短，及n小，則V小。另外根據(jù)凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，DE會(huì)導(dǎo)致結(jié)果偏小。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】此題考查房地產(chǎn)估價(jià)的收益法。參見(jiàn)教材P255-257。

　　75.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由( )等組成。

　　A.估價(jià)委托書(shū)

　　B.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

　　C.估價(jià)委托合同

　　D.估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　E.估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　參考答案：BDE

　　【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由八大部分組成：封面、目錄、致估價(jià)委托人函、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容。參見(jiàn)教材P265-266。

　　76.下列主體中，能被判定具備業(yè)主身份的有( )。

　　A.房屋權(quán)屬證書(shū)記載的房屋所有權(quán)人

　　B.房屋權(quán)屬證書(shū)記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶

　　C.尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記但已實(shí)際占有物業(yè)的合法買(mǎi)受人

　　D.房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人

　　E.房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶

　　參考答案：ACD

　　【答案解析】具備業(yè)主身份的情況有三種：房屋權(quán)屬證書(shū)和登記簿記載的房屋所有人;物業(yè)的合法買(mǎi)受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已實(shí)際占有的使用人;法律、法規(guī)規(guī)定的其他房屋所有權(quán)人。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查具備業(yè)主身份的情況。參見(jiàn)教材P270。

　　77.物業(yè)管理規(guī)約對(duì)( )具有約束力。

　　A.全體業(yè)主

　　B.物業(yè)承租人

　　C.借住在業(yè)主家的親戚

　　D.物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　E.物業(yè)的繼受人

　　參考答案：ABCE

　　【答案解析】管理規(guī)約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力;管理規(guī)約對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力;管理規(guī)約對(duì)物業(yè)的繼受人自動(dòng)產(chǎn)生效力。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查物業(yè)管理規(guī)約的法律效力。參見(jiàn)教材P274。

　　78.下列財(cái)產(chǎn)中，不得抵押的有()。

　　A.宅基地

　　B.土地所有權(quán)

　　C.集體土地使用權(quán)

　　D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房

　　E.村企業(yè)廠房

　　參考答案：ABC

　　【答案解析】宅基地、土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)不得抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押，所以DE是可以抵押的。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查不得用于抵押的財(cái)產(chǎn)。參見(jiàn)教材P299。

　　79.等額本金還款抵押貸款方式的特征有( )。

　　A.每月支付的本金均等

　　B.每月支付的利息均等

　　C.每月還款額先大后小

　　D.每月還款額先小后大

　　E.借款人不易發(fā)生違約風(fēng)險(xiǎn)

　　參考答案：AC

　　【答案解析】等本金還款抵押貸款的規(guī)律是：借款人每月支付的本金是均等的;每月償還的利息越來(lái)越少，每月還款也越來(lái)越少。這種還款方式的缺陷是：每月還款額先大后小，不符合居民收入水平不斷增長(zhǎng)的實(shí)際情況，給借款人歸還貸款造成了較大困難。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】本題考查等本金還款抵押貸款方式的特征。參見(jiàn)教材P304。

　　80.下列行為中，列入契稅征收對(duì)象的有( )。

　　A.國(guó)有土地使用權(quán)出讓

　　B.土地使用權(quán)贈(zèng)與

　　C.土地使用權(quán)交換

　　D.房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移

　　E.農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移

　　參考答案：ABC

　　【答案解析】以下行為屬于轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為，列入契稅的征稅對(duì)象：國(guó)有土地使用權(quán)出讓;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�包括出售、�?zèng)與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移;房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與和交換。

　　【試題點(diǎn)評(píng)】此題考查契稅的征稅對(duì)象。參見(jiàn)教材P328。