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　　第六章 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

　　一、單項選擇題

　　1. 下列不是房地產(chǎn)投資項目的主要不確定因素的為( )。

　　A.土地取得成本

　　B.租售價格

　　C.資本化率

　　D.開發(fā)周期

　　[答案]：C

　　[解析]：參見教材P141-142

　　2. ( )是影響財務(wù)評價結(jié)果最主要的因素之一，稍有變動就可能對評價結(jié)果產(chǎn)生重大影響。

　　A.融資成本

　　B.空置率

　　C.投資收益率

　　D.經(jīng)營成本

　　[答案]：C

　　[解析]：投資收益率是影響財務(wù)評價結(jié)果最主要的因素之一，稍有變動就可能對評價結(jié)果產(chǎn)生重大影響。

　　3. 通過對投資項目產(chǎn)量、成本和利潤關(guān)系的分析，找出投資項目經(jīng)濟效益在某一范圍內(nèi)的臨界值，這一分析過程就叫做( )。

　　A.風(fēng)險分析

　　B.敏感性分析

　　C.盈虧平衡分析

　　D.以上選項均不正確

　　[答案]：C

　　[解析]：參見教材P143

　　4. 某項目的預(yù)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)4萬噸A產(chǎn)品，單位產(chǎn)品價格12000元，年總固定成本11520萬元，單位產(chǎn)品可變成本6720元，單位產(chǎn)品銷售稅金及附加90元，欲使該項目年利潤達到3000萬元，其產(chǎn)量至少應(yīng)達到( )噸。

　　A.27977

　　B.27879

　　C.35184

　　D.34697

　　[答案]：A

　　[解析]：根據(jù)題意，有：

　　單位產(chǎn)品價格*產(chǎn)量=利潤+年總固定成本+單位產(chǎn)品可變成本*產(chǎn)量+單位產(chǎn)品銷售稅金及附加*產(chǎn)量

　　產(chǎn)量=(所得稅前利潤+年總固定成本)/ (單位產(chǎn)品價格-單位產(chǎn)品可變成本-單位產(chǎn)品銷售稅金及附加)

　　產(chǎn)量=(3000+11520)÷(12000-6720-90)=2.7977萬噸。

　　5. 盈虧平衡點的生產(chǎn)負荷率與建設(shè)項目風(fēng)險承受能力的關(guān)系是( )。

　　A.盈虧平衡點的生產(chǎn)負荷率的大小與風(fēng)險無關(guān)

　　B.盈虧平衡點的生產(chǎn)負荷率高于50%，則風(fēng)險可以接受

　　C.盈虧平衡點的生產(chǎn)負荷率越大，風(fēng)險越大

　　D.盈虧平衡點的生產(chǎn)負荷率越小，風(fēng)險越大

　　[答案]：C

　　[解析]：通常情況下，盈虧平衡點的生產(chǎn)負荷率(BEP)越大，風(fēng)險越大，反之則相反。

　　6. 某企業(yè)生產(chǎn)某種產(chǎn)品，年固定成本為300萬元，單位產(chǎn)品的可變成本為120元、售價為240元，則其盈虧平衡點的銷售收入為( )萬元。

　　A.2.5

　　B.4

　　C.400

　　D.600

　　[答案]：D

　　[解析]：注意固定成本與單位可變成本的單位。設(shè)銷售數(shù)量為Q，PQ=F+VQ，即240Q=3000000+120Q，得到Q=25000。因此PQ=240×25000=600(萬元)。

　　7. 某建設(shè)項目投資2000萬元，運營期為10年，投資后自第一年年末開始每年將有400萬元的凈收益，基準收益率為12%，則該項目年凈收益的盈虧平衡值與預(yù)測值(400萬元)的偏差率為( )。已知(P/A，12%，10)=5.650

　　A.11.5%

　　B.13.2%

　　C.-11.5%

　　D.-13.2%

　　[答案]：C

　　[解析]：先求出盈虧平衡點：凈收益為0時為盈虧平衡點，由A(P/A，12%，10)=2000，得到A=2000/(P/A,12%,10)=2000/5.65=353.98。因此偏差率=(353.98-400)/400=-11.5%。

　　8. 某廠設(shè)計能力為年生產(chǎn)某型號零件3000件，每件售價1500元，該廠固定成本60萬元，每件產(chǎn)品變動成本為800元，則該廠的盈虧平衡產(chǎn)量為( )。

　　A.300

　　B.500

　　C.800

　　D.857

　　[答案]：D

　　[解析]：BEP(Q)=600000/(1500-800)=857。

　　9. 下列關(guān)于敏感性分析的說法中，錯誤的是( )。

　　A.可分為單因素和多因素敏感性分析

　　B.通常僅進行單因素敏感性分析

　　C.敏感性分析中，評價指標對某種因素的敏感程度可以表示該因素按一定比例變化時使評價指標值的變化程度

　　D.盈虧平衡分析屬于敏感性分析的一種類型

　　[答案]：D

　　[解析]：盈虧平衡分析和敏感性分析是兩個不同的概念。

　　10. 下列有關(guān)房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義的敘述，錯誤的是( )。

　　A.風(fēng)險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標之間發(fā)生的多種負偏離的綜合

　　B.用來描述偏離的參數(shù)可以是偏離的方向和大小，也可以是發(fā)生偏離的可能性

　　C.房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性

　　D.房地產(chǎn)投資風(fēng)險僅存在風(fēng)險損失

　　[答案]：D

　　[解析]：參見教材P152，房地產(chǎn)投資風(fēng)險不僅存在風(fēng)險損失，還存在風(fēng)險報酬。

　　11. 按( )，可分為局部風(fēng)險和整體風(fēng)險。

　　A.風(fēng)險承擔(dān)者

　　B.風(fēng)險的影響范圍

　　C.風(fēng)險所涉及的范圍

　　D.是否有獲利機會

　　[答案]：B

　　[解析]：參見教材P154。按風(fēng)險的影響范圍，可分為局部風(fēng)險和整體風(fēng)險。

　　12. ( )是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標要求的風(fēng)險。

　　A.市場供求風(fēng)險

　　B.變現(xiàn)風(fēng)險

　　C.機會成本風(fēng)險(比較風(fēng)險)

　　D.收益現(xiàn)金流風(fēng)險

　　[答案]：D

　　[解析]：參見教材P155

　　13. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別的主要方法不包括( )。

　　A.問卷調(diào)查法

　　B.專家調(diào)查法

　　C.實驗法

　　D.情景分析法

　　[答案]：C

　　[解析]：參見教材P156

　　14. 為了減少主觀性，選擇的專家應(yīng)達到一定數(shù)量，一般應(yīng)在( )位左右。

　　A.10～20

　　B.20～30

　　C.30～50

　　D.50以上

　　[答案]：A

　　[解析]：參見教材P157。為了減少主觀性，選擇的專家應(yīng)達到一定數(shù)量，一般應(yīng)在10～20位左右。

　　15. 某房地產(chǎn)商對其開發(fā)的商業(yè)樓在未來2年租出90%的可能性進行預(yù)測，共聘請5位專家參與預(yù)測，他們的主觀估計值分別為65%，78%，80%，90%，75%。則具有的把握程度是( )。

　　A.60%

　　B.77.6%

　　C.78.3%

　　D.82.5%

　　[答案]：B

　　[解析]：P=(65%+78%+80%+90%+75%)/5=77.6%

　　參見教材P158

　　16. 以下不屬于最常用的風(fēng)險防范策略的是( )。

　　A.保險策略

　　B.聯(lián)合策略

　　C.融資策略

　　D.競爭策略

　　[答案]：D

　　[解析]：參見教材P166-167。本題考查最常用的風(fēng)險防范策略。

　　二、多項選擇題

　　1. 在下述方法中，可用于進行不確定性分析方法的是( )。

　　A.盈虧平衡分析

　　B.凈現(xiàn)值分析

　　C.敏感性分析

　　D.風(fēng)險分析

　　E.財務(wù)分析

　　[答案]：ACD

　　[解析]：參見教材P141

　　2. 不確定性分析的意義有( )。

　　A.有助于投資決策的科學(xué)化

　　B.有助于加強項目的風(fēng)險管理

　　C.能夠避免決策失誤帶來的損失

　　D.有助于加強項目的風(fēng)險控制

　　E.有助于明確收益最大化目標

　　[答案]：ABD

　　[解析]：本題考查不確定性分析的意義，C項正確的應(yīng)該是在一定程度上能夠避免決策失誤帶來的損失，不是一定能夠避免決策失誤帶來的損失。

　　3. 盈虧平衡分析的作用包括( )。

　　A.可以預(yù)測分析投資項目的保本點

　　B.可以預(yù)測分析投資項目在某一利潤上的臨界點

　　C.可以預(yù)測分析利潤最大值

　　D.可以對單個方案進行分析

　　E.可以對多個方案進行分析

　　[答案]：ABDE

　　[解析]：參見教材P143

　　4. 采用線性盈虧平衡分析法對項目投資進行不確定性評估時，盈虧平衡點越低，則達到平衡點的( )。

　　A.銷售收入越少

　　B.銷售收入越多

　　C.成本越小

　　D.成本越大

　　E.以上選項均正確

　　[答案]：AC

　　[解析]：參見教材P145的圖6-1

　　5. 盈虧平衡點的計算方法有( )。

　　A.圖解法

　　B.費用分解法

　　C.數(shù)學(xué)計算法

　　D.回歸分析法

　　E.高低點法

　　[答案]：AC

　　[解析]：本題考查盈虧平衡點的計算方法，主要有圖解法和數(shù)學(xué)計算法兩種。

　　6. 在初步可行性研究和可行性研究階段，需采用( )。

　　A.靜態(tài)指標

　　B.動態(tài)指標

　　C.投資回收期

　　D.財務(wù)凈現(xiàn)值

　　E.財務(wù)內(nèi)部收益率

　　[答案]：BDE

　　[解析]：參見教材P148

　　7. 若評價指標A對不確定因素F的敏感度系數(shù)為SAF，則下列表述中不正確的有( )。

　　A.SAF>0時，表示項目評價指標A與不確定因素F同方向變化

　　B.SAF<0時，表示項目評價指標A與不確定因素F同方向變化

　　C.SAF>0時，表示項目評價指標A與不確定因素F反方向變化

　　D.SAF<0時，表示項目評價指標A與不確定因素F反方向變化

　　E.|SAF|較大者敏感度系數(shù)低

　　[答案]：BCE

　　[解析]：本題考查敏感度系數(shù)的概念理解。

　　8. 敏感性分析的優(yōu)點是( )。

　　A.分析指標具體

　　B.能與經(jīng)濟評價指標緊密結(jié)合

　　C.分析方法容易掌握

　　D.考慮了各種不確定因素發(fā)生變動的概率

　　E.便于分析和決策

　　[答案]：ABCE

　　[解析]：參見教材P152

　　9. 下列有關(guān)房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別的敘述，正確的是( )。

　　A.風(fēng)險識別就是感知風(fēng)險

　　B.房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別是投資風(fēng)險分析的基礎(chǔ)

　　C.風(fēng)險識別為選擇最佳的風(fēng)險應(yīng)對方案提供依據(jù)

　　D.它的是特點有系統(tǒng)性、連續(xù)性和制度性

　　E.風(fēng)險識別包括感知風(fēng)險和分析風(fēng)險兩個環(huán)節(jié)

　　[答案]：BCDE

　　[解析]：參見教材P153-154

　　10. 測度房地產(chǎn)投資風(fēng)險大小的主要指標( )。

　　A.期望值

　　B.極差

　　C.變異系數(shù)

　　D.標準差

　　E.組距

　　[答案]：ACD

　　[解析]：參見教材P160-161。測度房地產(chǎn)投資風(fēng)險大小的主要指標：標準差、變異系數(shù)和期望值。

　　11. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險應(yīng)對方法( )。

　　A.風(fēng)險預(yù)防

　　B.風(fēng)險回避

　　C.風(fēng)險轉(zhuǎn)移

　　D.風(fēng)險組合

　　[答案]：ABCD

　　[解析]：參見教材P164。本題考查房地產(chǎn)投資風(fēng)險應(yīng)對方法。

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