(一) 城市維護建設稅與教育費附加

　　1. 城市維護建設稅

　　計稅依據(jù)和稅率：納稅人實際繳納的“三稅(營業(yè)稅、消費稅和增值稅)”稅額;城市7%，縣鎮(zhèn)5%，農村1%。

　　2. 教育費附加：納稅人實際繳納的“三稅(營業(yè)稅、消費稅和增值稅)”稅額;稅率為3%。

　　(二) 房產稅

　　計稅依據(jù)和稅率

　　(1) 從價計征：計稅依據(jù)是房產原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值，稅率為1.2%。

　　需要注意的特殊問題：

　　1)以房產聯(lián)營投資的，房產稅計稅依據(jù)應區(qū)別對待：

　�、僖苑慨a聯(lián)營投資，共擔經(jīng)營風險的，按房產余值為計稅依據(jù)計征房產稅;

　�、谝苑慨a聯(lián)營投資，不承擔經(jīng)營風險，只收取固定收入的，實際是以聯(lián)營名義取得房產租金，因此，應由出租方按租金收入計征房產稅。

　　2)融資租賃房屋的，以房產余值為計稅依據(jù)計征房產稅，租賃期內該稅的納稅人，由當?shù)囟悇諜C關根據(jù)實際情況確定。

　　3)新建房屋空調設備價值計入房產原值的，應并入房產稅計稅依據(jù)計征房產稅。

　　(2)從租計征

　　計稅依據(jù)為房產租金收入，稅率為12%，對個人按市場價格出租的居民住房，暫按4%稅率征收房產稅。

　　(三) 城鎮(zhèn)土地使用稅：以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，采用定額稅率。

　　(四) 土地增值稅

　　納稅對象：轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權一并轉讓所取得的增值額。土地增值稅的征稅范圍常以三個標準來判定：

　　(1)轉讓的土地使用權是否國家所有。

　　(2)土地使用權、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產權轉讓。

　　(3)轉讓房地產是否取得收入。

　　計稅依據(jù)：土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據(jù)。

　　所謂轉讓房地產所取得的收入，是指納稅人轉讓房地產從受讓方收取的，沒有任何扣除的全部收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　稅法準予納稅人從轉讓收入中扣除的項目包括下列幾項：

　　1)取得土地使用權支付的金額：

　�、偌{稅人為取得土地使用權所支付的地價款。以轉讓方式取得土地使用權的，是實際支付的地價款;其他方式取得的，為支付的土地出讓金;

　�、诎磭医y(tǒng)一規(guī)定交納的有關登記、過戶手續(xù)費。

　　2)房地產開發(fā)成本。包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

　　3)房地產開發(fā)費用。包括與房地產開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用、財務費用。

　　4)與轉讓房地產有關的稅金。非房地產開發(fā)企業(yè)扣除：營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和印花稅;房地產開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費用中，故不允許在此扣除。

　　5)其他扣除項目。對于從事房地產開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除

　　6)舊房及建筑物的評估價格。指轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度后的價格。

　　(七)契稅：計稅依據(jù)是不動產的價格;實行3~5%幅度稅率。

　　二.保險

　　(一)建筑工程一切險

　　建筑工程一切險是承保以土木建筑為主體的工程項目在整個建筑期間因自然災害或意外事故造成的物質損失，以及依法應承擔的第三者責任的保險。

　　1. 被保險人與投保人

　　(1)被保險人。建筑工程保險一張保單下可以有多個被保險人，這是工程保險區(qū)別于其他財產保險的特點之一。建筑工程一切險的被保險人一般可包括以下：

　　1)業(yè)主：建設單位或工程所有人;2)承包商：總承包商及分包商;3)技術顧問：業(yè)主聘請的建筑師、設計師、工程師和其他專業(yè)顧問;4)其他關系方，如貸款銀行或其他債權人。

　　(2)投保人：1)全部承包方式，由承包方負責投保;2)部分承包方式，在合同中規(guī)定由某一方投保;3)分段承包方式，一般由業(yè)主投保;4)施工單位只提供勞務的承包方式，一般也由業(yè)主投保。

　　2. 保險項目與保險金額

　　建筑工程一切險的保險項目包括物質損失部分、第三者責任及附加險三部分。

　　(1)物質損失。

　　1)建筑工程。包括永久和臨時性工程及物料。這是建筑工程保險的主要保險項目。該部分保險金額為承包工程合同的總金額，也即建成該項工程的實際價格。

　　2)業(yè)主提供的物料及項目。是指未包括在工程合同價格之內的，由業(yè)主提供的物料及負責建筑的項目。該項保險金額應按這一部分標的的重置價值確定。

　　3)安裝工程項目。是指承包工程合同中未包含的機器設備安裝工程項目。該項目的保險金額為其重置價值。

　　4)施工用機器、裝置及設備。是指施工用的推土機、鉆機、腳手架、吊車等機器設備。此類物品一般為承包商所有，其價值不包括在工程合同價之內，因而作專項承保。該項保險金額應按機器、裝置及設備的重置價值確定。

　　5)場地清理費。指發(fā)生承保風險所致?lián)p失后，為清理工地現(xiàn)場所必須支付的一項費用，不包括在工程合同價格之內。該項保險金額一般按大工程不超過其工程合同價格的5%，小工程不超過工程合同價格的10%計算。

　　6)工地內現(xiàn)成的建筑物。是指不在承保的工程范圍內的，業(yè)主或承包單位所有的或由其保管的工地內已有的建筑物或財產。該項保險金額由雙方共同商定，但最高不得超過該建筑物的實際價值。

　　7)業(yè)主或承包商在工地上的其他財產，是指上述五項范圍之外的其他可保財產。該項保險金額由雙方共同商定。

　　以上各部分之和為建筑工程一切險物質損失部分的總保險金額。貨幣、票證、有價證券、文件、賬簿、圖表、技術資料，領有公共運輸執(zhí)照的車輛、船舶以及其他無法鑒定價值的財產，不能作為建筑工程一切險的保險項目。

　　(2)第三者責任。

　　第三者責任是指被保險人在工程保險期內因意外事故造成工地及工地附近的第三者人身傷亡或財產損失依法應負的賠償責任。保險金額一般通過一個賠償限額來確定，該限額根據(jù)工地責任風險的大小確定。通常有兩種方式：

　　1)只規(guī)定每次事故的賠償限額，不具體限定為人身傷亡或財產損失的分項限額，也不規(guī)定在保險期限內的累計賠償限額，這種方式適用于責任風險較低的第三者責任。

　　2)先規(guī)定每次事故人身傷亡及財產損失的分項賠償限額，進而規(guī)定對每人的限額，然后將分項的人身傷亡限額與財產損失限額組成每次事故的總賠償限額，最后再規(guī)定保險期限內的累計賠償限額，這種方式適用于責任風險較大的第三者責任。

　　3. 保險責任與除外責任

　　(1)物質損失的保險責任與除外責任。

　　1)責任范圍：因發(fā)生除外責任之外的任何自然災害或意外事故造成的物質損失，保險人應負責賠償。包括必要的場地清理費和專業(yè)費用。

　　2)除外責任。保險人對以下情況不承擔賠償責任：

　�、僭O計錯誤引起的損失和費用;

　�、谧匀荒p、內在或潛在缺陷、物質本身變化、自燃、自熱、氧化、銹蝕、滲漏、鼠咬、蟲蛀、大氣(氣候或氣溫)變化、正常水位變化或其他漸變原因造成的被保險財產自身的損失和費用;

　　③因原材料缺陷或工藝不善引起的被保險財產本身的損失以及為換置、修理或矯正這些缺點錯誤所支付的費用;

　�、芊峭饬σ鸬臋C械或電氣裝置的本身損失，或施工用機具、設備、機械裝置失靈造成的本身損失;

　　⑤維修保養(yǎng)或正常檢修的費用;

　�、迿n案、文件、賬簿、票據(jù)、現(xiàn)金、各種有價證券、圖表資料及包裝物料的損失;

　�、弑P點時發(fā)現(xiàn)的短缺;

　�、囝I有公共運輸行駛執(zhí)照的，或已由其他保險予以保障的車輛、船舶和飛機的損失;

　�、岢褜⒐さ貎痊F(xiàn)成的建筑物或其他財產列入保險范圍，在被保險工程開始以前已經(jīng)存在或形成的位于工地范圍內或其周圍的屬于被保險人的財產的損失。

　�、獬橇碛屑s定，在保險期限終止以前，被保險財產中已由工程所有人簽發(fā)完工驗收證書或驗收合格或實際占有或使用或接收的部分。

　　(2)第三者責任的保險責任與除外責任。

　　1)責任范圍。

　　①在保險期限內，因發(fā)生與承保工程直接相關的意外事故引起工地內及鄰近區(qū)域的第三者人身傷亡、疾病或財產損失，依法應由被保險人承擔的經(jīng)濟賠償責任，保險公司負責賠償。

　�、趯Ρ槐ｋU人因上述原因而支付的訴訟費用以及事先經(jīng)保險公司書面同意而支付的其他費用，保險公司亦負責賠償。

　　2)除外責任。

　�、傥镔|損失項下或本應在該項下予以負責的損失及各種費用;

　　②由于震動、移動或減弱支撐而造成的任何財產、土地、建筑物的損失及由此造成的任何人身傷害和物質損失;

　�、巯铝性蛞鸬馁r償責任：

　　a. 工程所有人、承包商或其他關系方或他們所雇傭的在工地現(xiàn)場從事與工程有關工作的職員、工人以及他們的家庭成員的人身傷亡或疾病;

　　b. 工程所有人、承包商或其他關系方或他們所雇傭的職員、工人所有的或由其照管、控制的財產發(fā)生的損失;

　　c. 領有公共運輸行駛執(zhí)照的車輛、船舶、飛機造成的事故;

　　d. 被保險人根據(jù)與他人的協(xié)議應支付的賠償或其他款項。但即使沒有這種協(xié)議，被保險人仍應承擔的責任不在此限。

　　(3)總除外責任。保險人對以下各項不承擔賠償責任：

　�、賾�(zhàn)爭、類似戰(zhàn)爭行為、敵對行為、武裝沖突、恐怖活動、謀反、政變引起的任何損失、費用和責任;政府命令或任何公共當局的沒收、征用、銷毀或毀壞;罷工、暴動、民眾騷亂引起的任何損失、費用和責任;

　�、诒槐ｋU人及其代表的故意行為或重大過失引起的任何損失、費用和責任;

　�、酆肆炎�、核聚變、核武器、核材料、核輻射及放射性污染引起的任何損失、費用和責任;

　　④大氣、土地、水污染及其他各種污染引起的任何損失、費用和責任;

　�、莨こ滩糠滞９せ蛉客９ひ鸬娜魏螕p失、費用和責任;

　�、蘖P金、延誤、喪失合同及其他后果損失;

　�、弑ｋU單明細表或有關條款中規(guī)定的應由被保險人自行負擔的免賠額。

　　4. 保險期限

　　保險期限是在保險單列明的建筑期限內，自投保工程動工日或自被保險項目被卸至建筑工地時起生效，直至建筑工程完畢經(jīng)驗收合格時終止。

　　(1)建筑期。

　　1)保險責任的開始有兩種情況：①工程破土動工之日;②保險工程材料、設備運抵至工地時。以先發(fā)生者為準，但不得超過保單規(guī)定的生效日期。

　　2)保險責任的終止也有兩種情況：①工程所有人對部分或全部工程簽發(fā)驗收證書或驗收合格時;②工程所有人實際占有或使用或接受該部分或全部工程時。以先發(fā)生者為準且最遲不得超過保單規(guī)定的終止日期。

　　(2)試車期。①若被保險設備本身是在本次安裝前已被使用過的設備或轉手設備，則自其試車之日起，保險責任即告終止。②如安裝的是新機器，保險人按保單列明的試車期，對試車和考核期限內引起的損失、費用和責任負責賠償。

　　(3)保證期。保證期的保險期限一般與工程合同中規(guī)定的質量保修期一致。

　　5. 保險費率

　　建筑工程一切險的費率應分項確定，一般可分為以下幾項：

　　(1)建筑工程、安裝工程、場地清理費、業(yè)主提供的物質及項目、工地內現(xiàn)成的建筑物、業(yè)主或承包商在工地上的其他財產，各項為一個總的費率，整個工期實行一次性費率;

　　(2)施工用機器、裝置及設備為單獨的年費率。保期不足一年的，按短期費率計收保費;

　　(3)保證期費率，是整個保證期一次性費率;

　　(4)各種附加保障增收費率，也是整個工期一次性費率;

　　(5)第三者責任險費率，按整個工期一次性費率計取。

　　6.賠償處理

　　(2)保險人可有三種賠償方式，即：以現(xiàn)金支付賠款;修復或重置;賠付修理費用。

　　(3)損失賠付后，保險金額應相應減少，并且不退還保險金額減少部分的保險費

　　(7)被保險人的索賠期限，從損失發(fā)生之日起，不得超過兩年。

　　(二)安裝工程一切險

　　安裝工程一切險是以設備的購貨合同價和安裝合同價加各種費用或以安裝工程的最后建成價格為保額的，以重置基礎進行賠償?shù)�，專門承保機器、設備或鋼結構建筑物在安裝、調試期間，由于保險責任范圍內的風險造成的保險財產的物質損失和列明的費用的保險。與建筑工程一切險相比，安裝工程一切險具有下列特點：

　　(1)建筑工程保險的標的從開工以后逐步增加，保險額也逐步提高，而安裝工程一切險的保險標的一開始就存放于工地，保險公司一開始就承擔著全部貨價的風險。在機器安裝好之后，試車、考核和保證階段風險最大。由于風險集中，試車期的安裝工程一切險的保險費通常占整個工期的保費的三分之一左右。

　　(2)在一般情況下，建筑工程一切險承擔的風險主要為自然災害，而安裝工程一切險承擔的風險主要為人為事故損失。

　　(3)安裝工程一切險的風險較大，保險費率也要高于建筑工程一切險。

　　1. 被保險人與投保人

　　安裝工程一切險的被保險人包括：①業(yè)主;②承包商(含分包商);③供貨商，即負責提供被安裝機器設備的一方;④制造商，即被安裝機器設備的制造商，但因制造商的過失引起的直接損失，即本身部分，不包括在安裝工程險責任范圍內;⑤技術顧問;⑥其他關系方。

　　2. 保險項目與保險金額

　　(1)安裝項目。這是安裝工程險承保的主要保險項目，包括被安裝的機器設備、裝置、物料、基礎工程以及工程所需的各種臨時設施如水、電、照明、通訊等設施。

　　(2)土木建筑工程項目。指新建、擴建廠礦必須有的工程項目。保險金額應為該工程項目建成的價格

　　(3)安裝施工用機器設備。保險金額按重置價值計算。

　　(4)業(yè)主或承包商在工地上的其他財產。保險金額可由保險人與被保險人商定，但最高不能超過其實際價值。

　　(5)清理費用。此項費用的保險金額由被保險人自定并單獨投保，不包括在工程合同價內。保險金額對大工程一般不超過其工程總價值的5%;對小工程一般不超過工程總價值的10%。

　　3. 保險責任與除外責任

　　安裝工程一切險與建筑工程一切險的除外責任除以下兩條外基本相同：

　　(1)因設計錯誤、鑄造或原材料缺陷或工藝不善引起的保險財產本身的損失以及為換置、修理或矯正這些缺點錯誤所支付的費用，都屬于除外責任范圍。值得注意的是，安裝工程一切險只對設計錯誤等原因引起保險財產的直接損失及其有關費用不予賠償，而對由于設計錯誤等原因造成其他保險財產的損失仍予以負責。因為設計錯誤等原因造成保險財產的直接損失，被保險人可根據(jù)購貨合同向設計者或供貨方或制造商要求賠償。

　　建筑工程一切險不承保設計錯誤引起的保險財產本身的損失及費用，同時也不負責因此造成其他保險財產的損失和費用。

　　(1) 由于超負荷、超電壓、碰線等電氣原因造成電氣設備或電氣用具本身的損失，安裝工程一些險不予負責。安裝工程一切險只對由于電氣原因造成的其他保險財產的損失予以賠償。而建筑工程一切險對于此種原因造成的任何損失都不予賠償。

　　4. 保險期限

　　(1)安裝期。

　　1)保險責任的開始。在保險單列明的起始日期前提下，實際保險責任的開始有兩種情況：①投保工程動工之日;②保險財產運到施工地點。以先發(fā)生者為準，但不得超過保單列明的生效日。

　　2)保險責任的終止，也有兩種情況：①安裝完畢簽發(fā)驗收證書或驗收合格時終止;②工程所有人實際占有或使用或接受該部分或全部工程之時，最晚終止日不超過保險單中列明的終止日期。

　　(2)試車考核期。是指工程安裝完畢后的冷試、熱試和試生產。其長短由保險人與被保險人商定或根據(jù)工程合同上的規(guī)定來決定，并在保單上列明。試車考核期的保險責任一般不超過3個月，若超過3個月，應另行加費。對于試車考核期內，因試車引起的損失、費用和責任，保險人負責賠償;若保險設備是使用過的，則自試車之時起，保險人的責任終止。

　　(3)保證期。保證期的保險期限一般與工程合同中規(guī)定的質量保修期一致。保證期自工程驗收合格或工程所有人使用時開始，以先發(fā)生者為準。

　　5. 保險費率

　　安裝工程險的費率與建筑工程一切險基本相同，只是對試車期設定單獨費率，是一次性費率。

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